投稿|复旦特聘教授的地产神预判( 六 )
2018年，中国恒大新购土地储备建筑面积4993万平方米，平均成本人民币1611元/平方米 。
到了2019年，新购土地储备建筑面积6703万平方米，平均成本人民币2101/平方米 。
显然，许教授嘴上说高质量发展的同时，身体却很诚实和努力，继续往规模上攻 。其新购土地从2018年的800多亿元，一下跨越到2019年的1400亿元 。
此时，万科又是如何处理的呢？
2018年，万科获取新项目确实也比较疯狂 。该年度其获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米 。
到了2019年，其获取的项目虽然含金量增强，但是获取的新项目只有147个，规划总面积为3716.5万平方米 。
这样的调整，可以用郁亮在2019年报中的话来解释：无论是从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要 。
碧桂园则在土地储备上依然保持了稳健的操作，始终比中国恒大差了几千万平方米 。
一步错，步步错 。众多房地产企业规模无限膨胀的时候，多元化也搞得火热 。2019年前后，正是许教授在汽车业等跨界产业上的疯狂时刻 。危险的气息，已然让一些有识之士察觉到 。
特聘教授对于许教授在金融保险领域的扩张很熟悉，许教授手里的恒大人寿就是从重庆产权交易所拍卖来的 。
特聘教授认为，一些负债高企的房地产企业进行跨界，其实是疯狂的 。他说：“房产商疯狂跨界搞概念，又搞商业、又搞工业、又搞制造业，觉得房产商赚了钱以后就可以各个领域乱搞的 。术业有专攻，以后他们就不再胡闹了 。”
相对于中国恒大实施的一系列疯狂跨界，万科、碧桂园、龙湖则在操作层面围绕着基本盘衍生 。其中碧桂园和万科在物业领域雄踞一二名 。碧桂园还围绕着与房地产紧密相关的建筑业，推进建筑机器人的拓展 。
征探君也观察到，近年来深度渗透金融、保险或者汽车领域的房地产商在本轮调整中，遇到的困难最大，隐藏的地雷更多 。除了许教授之外，阳光城林腾蛟、宝能姚振华等都陷入了危机 。
特聘教授对于这类做法，说得很实在：“在过去空麻袋背米，大家能发横财的时候，挡不住的诱惑使得他愿意高负债 。”
对于未来，特聘教授判断，未来行业只会剩下1万多家房地产企业 。这个过程必然伴随重组 。
他认为，房地产企业的重组有五个方式：自救、优势企业并购、国有资本运营公司作为战略投资者入股、地方政府打折回购土地、政府回购库存房用于保障房和人才房 。
数十年生涯里，从上海到重庆，特聘教授参与和主导了一系列企业重组 。对经济发展，他曾说：“世界是可以重组的 。”
他认为有五种情况下需要启动重组思维：想超常规发展，要有重组思维；想解决历史遗留的问题，要有重组思维；要解决普遍存在的问题，要有重组思维；遇上灾难，常规的方法不太有用，也需要重组思维；遇上了一个新时代、新阶段，要与时俱进，要有重组创新的思维 。
他说：“重组的手段，最核心的有两条：一是改变边界条件；二是调整资源配置 。”
然而，现在留给许教授的时间已经不多了，他必须进一步加快重组 。万科、碧桂园等企业却在迎接困难的挑战中或许可以获得重组别人的机会 。
郁亮对于2022年企稳回升颇有信心 。
在他看来，一方面有利于市场企稳的一系列政策出炉，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础；另一方面则是房地产依然是十万亿级的市场，业务会越做越新，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础 。
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