投稿|复旦特聘教授的地产神预判( 五 )
对于相对难看的报表，郁亮对股东表示了歉意，他在业绩发布会上表示：“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示道歉 。”
郁亮说：“昨晚特别忐忑，就像一个学生没考好试，拿成绩单要给父母看一样 。我完全能够理解股东各种各样的情绪，不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好，我感同身受 。”
只不过，股市给予了万科积极的回应 。业绩发布会后，万科股价持续上涨 。其实，万科早在2018年就提出了活下去，及早进行了准备 。这场波动虽然导致万科净利润大幅度下滑，但是并没有伤筋动骨 。
万科与碧桂园、龙湖等企业，其实都在试图穿越周期 。特聘教授所言的“积极应对挑战抓危机，主动调整结构促发展”，或许对这些想穿越周期的企业依然有参考价值 。
“成功的公司不会等待外界的影响来决定自己的命运，而是始终向前看 。“（罗杰斯论断）
03 支柱之辩，房地产是支柱产业吗？建筑业毋庸置疑地被视为了支柱产业 。2021年国家统计局公布，建筑业和房地产业的增加值分别占GDP的7%和6.8% 。
而在数据上看，与建筑业密切相关联的房地产无疑也是格外庞大的 。2021年，全国商品房销售面积17.94亿平方米，比上年增长了1.9%；商品房销售额18.19万亿元，比上年增长了4.8% 。
然而，近年来，围绕着房地产业是不是支柱产业还有着争论 。对于这个很基础的问题，有一段时间里甚至没人愿意提 。
特聘教授对于房地产的重要性，一直有非常清醒的判断和认识 。
2011年，特聘教授在一次演讲中表示：“房地产是支柱产业，是民生产业，也是涉及老百姓财富的产业；房地产是消费品，是不动产，是资本品，是金融产品，是民生产品 。”
他认为，应该建立房地产发展的长效机制，前提就是客观定位房地产 。毕竟房地产体量太大、关联度太高，房地产在全球都是支柱产业 。即便已过了城镇化高峰的美国，房地产对GDP的贡献也达9%以上 。
现在，距离特聘教授讲支柱产业已经过去10年，美国房地产业增加值占GDP的比重反而进一步提升 。从2021年一季度的数据看，美国房地产增加值占美国GDP的12.8% 。
2019年的演讲中，特聘教授虽然没有提及支柱产业的问题，但是他提到，中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率 。
在他看来 。中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%的增长空间 。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落 。
而在2022年3月的访谈中，特聘教授再度提及房地产业的支柱地位 。他说：“房地产是支柱产业，差不多占了GDP5%到10%的份额，它增长可以影响10%，负增长也影响10%，一上一下就是20%，所以房地产是支柱产业，要稳定 。”
对于这个支柱产业的未来发展，特聘教授在2019年进行的预判与2022年3月访谈的看法几乎是一致的 。
在他看来，主要有几点趋势：房价未来会趋于平稳，房地产销售面积也会在十余年时间里逐渐下降，房企数量会大幅度减少，负债率大幅下降 。
回到2019年，许教授等人并没有准确预判未来，从战略层面就埋下了而今出现危机的祸根 。
“越是沉迷就越抓住眼前的东西不放 。”（小池定理）
以新购土地而言，许教授继续在加大购买土地的力度 。
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