投稿|复旦特聘教授的地产神预判投稿|房地产

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重庆曾家岩嘉陵江大桥（征探君拍摄）

文 | 征探财经（ID：teccj6)，作者 | 周远征

2019年7月2日，一位颇有声望的复旦大学特聘教授围绕房地产业作了一番演讲。
特聘教授是在上一年9月接受了聘任。复旦大学经济学院聘任他时有一份简介：“对于中国金融市场、地票制度、房地产市场的分析鞭辟入里，击中要害，在学界、业界备受推崇，广为流传。”
多年前，时任重庆市市长的他与征探君在北京某酒店房间里深聊时，言及更喜欢做一名学者。
头发越来越稀少，是教授殚精竭虑思考的一个必然发展趋势。他比大多数所谓学者更学者的一点，就是尤其擅长脱稿演讲，一脱口就是数十组数据抛出来。然而，只要念稿件，他就会有些卡顿。当然，那样的情况只有某几个特殊年份出现过。
这场聚焦房地产的演讲，已过去两年多时间了，特聘教授对房地产预判却在一个个应验，又一次“击中了要害” 。
演讲的这一年，房地产的日子还挺好，中国恒大许教授、佳兆业郭英成等地产激进派在继续加杠杆狂飙突进，万科掌门人郁亮、碧桂园董事会主席杨国强、龙湖掌门人吴亚军等“保守派”却在思考如何穿越周期。
这一年，许教授频繁乘坐价值几个亿的专机，飞赴世界各地为恒大汽车搭建供应链。所到之处，刮起了阵阵恒大式造车旋风，以及一场场豪门盛宴。
谁也没有水晶球可以预测未来，时光也不会流转。对于许教授、郭英成等人而言，自然也无法穿越到2019年去跟这位特聘教授来一场时空交集，获得一些启迪。
而今，许教授的中国恒大年报铁定推迟。“保守派”万科年报顺利出炉，虽然净利润下滑，营收却逆市增长了8% 。与许教授形成鲜明差别的还有碧桂园和龙湖等地产常青树。2021年，碧桂园营业收入同比增长了13%，龙湖营业收入同比增长21% 。
特聘教授对于行业分化的预测，正在中国恒大、佳兆业与万科、碧桂园、龙湖等身上应验，它们已经形成了两个截然不同的阵营。
近日，关注着房地产行业剧烈变化的特聘教授又一次谈及房地产需要软着陆，强调房地产是支柱产业，需要稳住。
01 规模之惑特聘教授对于房地产的预测分析，最早可以追溯到2000年。
这一年的7月，时任上海市经委主任的特聘教授对于浦东房屋销售做了一个预测：“如果中国顺利加入世界贸易组织，浦东空楼现象5年内将会消失。10年后，浦东将需要盖更多的楼房。”
很明显，他是为空置率极高的浦东打气。毕竟，那时候浦东商住楼的空置率为50%，住宅楼空置率为40% 。浦西嫌弃浦东，也是妥妥的事实。
一年多后，他调任重庆。担子加重的特聘教授，随后分管了国土、房管等部门。自此，他对于地产业的预测分析也就越来越多。喜欢分析研究问题，又有丰富基层经验的特聘教授抓一行爱一行，当然也抓出了成效。
其提出的25%理论（房地产投资不超过固定资产投资的25%），推行的地票制度、试点房产税等，都在不同程度的影响着中国房地产业。
2019年7月，房地产市场如火如荼。特聘教授却对房地产市场作出了一个预判：今后十几年会有一个比较大的下降，新房销售量可能下降到10亿平方米以内。
新房销售量，那几年其实发生了一次飞跃。2015年，商品房销售为12.8亿平方米。随着一系列政策出炉后，2016年商品房销售实现了井喷，销售面积达到了15.7亿平方米，同比增长22.5% 。