投稿|复旦特聘教授的地产神预判( 四 )
没有时光机可以穿梭，如果早半年时间IPO，许家印也就避免了那个寒冷的冬天 。几乎要濒临倒闭的情况下，许教授的朋友圈发挥了效力，将他引入了中国香港以郑裕彤家族为核心的富豪圈里 。依托大D会的鼎力支持，许教授迈过这轮周期并最终实现了上市 。
万科的2008年同样不好受 。周期性行业里，要想独善其身并不容易 。征探君认为，周期性波动调整，也恰恰是企业进行战略调整，释放风险的窗口期 。
特聘教授就是一个善于抓住周期波动的高手 。其化解危机时，往往让其所管理的城市和领域获得了新的机会 。
2008年，时任万科总经理的郁亮迎来了严峻考验 。对于万科和郁亮而言，这是如此“狼狈的2008” 。郁亮也坦言：“经营细节上暴露出诸多不足，我们一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象 。”
那一年，歌手许蒿的《清明雨上》也颇为应景：“远方有琴，愀然空灵，声声催天雨，涓涓心事说给自己听 。”
数据上看，2008年万科实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%，大降8.1亿元 。公司实现销售面积557.0 万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少 9.2%和8.6% 。
回归这一年的“狼狈”，万科管理层认为：“对企业而言，只有回归最基本的商业逻辑，回归市场和客户的原点，才是应对市场波动的最有效的手段 。”
同一时段2007年4月20日，碧桂园控股上市首日收盘价为7.27港元，较IPO发行价5.38港元溢价35% 。通过上市让碧桂园获得了宝贵的资金，从而在2008年避免了陷入更危险的境地 。
数据显示，2008年，碧桂园合同销售额为175亿元人民币，略增长了10.6% 。2008年的总收益为人民币147.37亿元，2007年则为人民币166.69亿元 。2008年的总销售面积比上一年度减少了17.8% 。
随后的十多年时间里，众多房地产企业迎来了较长的黄金时代 。
第三次周期性波动十多年后才发生 。2021年全国商品房销售面积增长1.9%，销售面积突破17.9亿平方米，创历史新高 。销售面积相较于2008年增长了近12亿平方米 。
看上去，这是房地产最好的时代 。这其实只是错觉，往往泡沫破灭的时候才知道是泡沫 。特聘教授的预言早就发出来，谁又真正听进去了呢？不是人人都是跑得快的高瓴张磊，能够成功出逃教培行业 。
目前，负债近2万亿元的中国恒大已经陷入了彻底的困境 。喜欢爱马仕皮带的许教授，也不得不宣布无法如期完成年报披露 。
许教授在2017年以1500万元年薪聘请了某专家 。这位专家曾经预判：“从2019年开始，我国的房地产市场将进入新周期，房价未来也会有一定的上涨空间，投资者选择在这个时机买入或将有不错的收益 。”
现在回过头看，确实是新周期，却并不是一个发展的新周期 。
现在许教授还增添了新的烦恼 。恒大物业130多亿元现金为第三方进行了抵押，钱被划走了 。年报何时能够出，许教授会亲自出席业绩发布会吗？
2021年，碧桂园的业绩尚可 。其实现总收入为5230.6亿元，同比增长13%；实现毛利为927.8亿元，净利润为409.8亿元，公司股东应占核心净利润为269.3亿元 。对于周期压力，碧桂园提出：“行远致稳，不惧下行周期压力 。”
同样在穿越周期的龙湖，2021年实现收入2233.8亿元、归母核心净利润224.4亿元，同比分别增长21.0%、20.1%，业绩创历史新高 。
吴亚军也言及：“穿越周期并不是说龙湖有眼光，因为未来是模糊的，就是看不清楚的，在看不清楚的时候，靠原则、靠底线思维才可以走得长远 。”
相对于碧桂园和龙湖的年报，万科并没有那么抢眼 。2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归母净利润225.2亿元，同比减少45.7% 。
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