拿地才100天，华润为何要“狠心”卖掉长沙区古道巷棚改项目？
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华润置地天心区古道巷棚改项目 ， 为何“百日变法？”作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
据睿诚研究院观察 ， 这两日 ， 上海地产圈发生两件大事：
一是 ， 昨天 ， 华润旗下长沙润都股权和债权被人以8.75亿元成功摘牌；
二是 ， 前天 ， 险资巨头友邦人寿以50.3亿元投得上实集团旗下上海实森置业控股权 ， 从而获得上海北外滩89#地块地标项目 。
惊爆眼球 ， 引发业内热议 。
本文 ， 仅就华润事件说下 。
首先简单回顾一下华润摘牌一事 。
今年9月7日 ， 华润置地（南昌）开发有限公司曾集中摘得长沙天心区“【2022】长沙市058号+059号地块”两宗地 ， 总成交价47.5亿元 。
其中 ， 058号地为原长沙机床厂棚改 ， 属于商住用地 ， 成交价39亿元；059号地为古道巷有机棚改项目（一、二期） ， 出让面积31427.46平方米（折合47.12亩） ， 地处长沙市中心五一商圈核心 ， 为纯商业用地 ， 成交价8.5亿元 。
当天拿地时 ， 是以“华润置地（南昌）开发有限公司”摘的牌 ， 第二天9月8日 ， 针对058和059号地块 ， 就分别注册成立了“长沙润悦房地产开发有限公司”、“长沙润都房地产开发有限公司” ， 来前后对应操作不同的地块 。
前者 ， 华润已开发为“长沙悦府”项目；后者暂未正式启动 。
华润置地 ， 为何要处理长沙润都房地产这一平台？
下面 ， 先来梳理下华润产权交易的基本情况：
据天眼查信息显示 ， 长沙润都房地产开发有限公司成立于2022年9月8日 ， 注册资本1000万元 ， 由华润置地（南昌）开发有限公司100%持股；所属行业为零售业 ， 经营范围包含房地产开发经营、建设工程施工、住宅室内装饰装修、非居住房地产租赁、住房租赁、物业管理等 。
【拿地才100天，华润为何要“狠心”卖掉长沙区古道巷棚改项目？】奇葩的是 ， 睿诚研究院注意到 ， 实际上 ， 在华润高光摘牌后不足半月的9月20日 ， 上海联合产权交易所就首次披露了相关信息 ， 华润置地转让长沙润都房地产开发有限公司100%股权及相关债权 ， 根据当日公告 ， 其披露日期为一个月 ， 即2022.9.21—2022.10.21 。
11月2日 ， 全国产权行业信息化综合服务平台显示 ， 长沙润都房地产开发有限公司100%股权及转让方对标的企业87505.25万元债权被挂牌 ， 转让底价88505.25万元 。
12月20日 ， 上海产权交易所披露一则重大消息 ， 长沙润都房地产开发有限公司100%股权及转让方对标的企业8.75亿元债权最终“底价”成交 ， 其中股权对价1000万元 ， 债权平价易主 。
睿诚研究院初步解读：
昨天 ， 上海产交所的公告信息一出来 ， 几位朋友就与我们聊起了这件事 ， 大家都觉得华润置地的动作有点让人看不懂 。
从拿地到整体转让天心区古道巷棚改项目公司股权和债权 ， 从9月7日到12月20日刚好100天 ， 很有点“百日变法”的趣味 。
或许这个速度也可以成为“华润现象”了 ， 因为作为央企大粗腿的华润 ， 可不是什么阿猫阿狗 。
当初捆绑的两块地 ， 大口吃下后 ， 华润的肠胃也不太舒服了 ， 不然也不会在摘牌后的第14天 ， 就开始在上交所启动公告程序 ， 其急迫心理可见一斑 。
大家也可以看出 ， 华润摘牌059号天心区低密限高的古道巷地块 ， 在拿地前就已经想好了退路 ， 不敢亲自去啃这块硬骨头 ， 甩给别人把拿地资金等拿回来就变成了其目的和结果 。
明修栈道 ， 暗度陈仓 ， 玩得很溜啊 。
按理说 ， 天心区47.12亩古道巷小项目 ， 对有丰富商业运营经验和优质资源的华润来讲 ， 完全能够做到如烹小鲜一样的轻松 。
那么 ， 华润为什么要将其处理掉呢？
有朋友说 ， 是市场压力 ， 毕竟央企大佬也不是神 ， 也有自己的痛点 。
这个观点 ， 有点似是而非 。
这点钱对华润来说 ， 只能是小CASE ， 九牛一毛 。
既不缺钱 ， 又是商业大咖 ， 宗地位置也很好 ， 最后还是被华润“狠心”卖掉 ， 这到底是为什么？
睿诚研究院认为 ， 可能有下述两个主要原因；
其一 ， 是挂牌条件中文物保护要求 ， 难度系数加大让其望而却步 。
在挂牌条件中提到：
“b.竞买人知悉古道巷宗地位于1号文物埋藏区（古城文物埋藏区） ， 古道巷宗地内若有文物埋藏或重大考古发现 ， 竞买人必须按照国家、省、市文物保护相关政策规定妥善处置并承担相应费用 。 古道巷宗地内有文物保护单位 ， 竞买人须编制专项方案并取得相关文物部门批复 。 ”
众所周知 ， 当地产项目遇上文物时 ， 都会产生许多变数 ， 如规划审批的难度加大、开发周期延长的不确定等 ， 同时 ， 在全国性城市更新对文化遗产加大力度的新环境中 ， 这个问题将变得更加不可控 。
其二 ， 华润发现和找到了更擅长做此类项目的运营伙伴 。
地是华润拿的 ， 不可能简单拍屁股走人 ， 这点毋庸置疑 ， 不然交不了差 。
昨日上交所华润项目被他人成功摘牌 ， 也可看作华润的有效退出行为 。
目前 ， 尚未披露摘牌方身份 ， 不过也很快会出来 ， 神秘人也将露出水面 。
至此 ， 在古道巷项目上 ， 华润全身而退 ， 也是其担当之一 。
好了 ， 上面通过比较和排除法 ， 提出了一些我们自己的分析 ， 仅供大家参考 。
本文为「睿诚研究院」（ID：hnrcyjy）原创文章 ， 其版权归我方所有 。 未经授权不得转载 ， 喜欢的敬请点赞和转发为谢！
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