南京梭哈！楼市底线，破了！
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作者：子非鱼01 | 南京楼市梭哈了又是南京 ， 一次又一次托底 ， 在这个月之前 ， 南京已经是中心城市中出招托底次数最多的城市 。
这个月 ， 南京又三次出手 ， 夯实了这个“第一”的头衔 。 而且 ， 这一次南京直接打破了托底楼市的底线 。
12月21日 ， 南京宣布：
第一 ， 在玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块 ， 可在现行购房政策基础上增购1套 。
第二 ， 对于有60岁及以上成员的南京市户籍家庭可增购1套住房 ， 对长期工作在南京但社保、个税缴纳在外地的居民 ， 提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房 。
关键信息在于加黑的那句话 。 我乍一看 ， 没看明白 ， 不确定这句话是针对60岁以上人群还是所有人 。 于是 ， 咨询了一下当地中介 ， 获得的回复是 ， 所有人 。
也即现在所有外地人 ， 在南京都可以购房了 ， 无论外围区还是核心区 。 当然 ， 还保留了最后一条丁字裤 ， 要求提供半年以上的居住证明 。
其实这些限制等于没有限制 ， 因为居住证明完全可以找中介来解决一下 。
这意味着 ， 在防疫放开、房地产“三箭齐发”之后 ， 继佛山全面放开限购之后 ， 南京也梭哈了 ， 楼市开始裸奔了 。
这是南京本月内第三次出手 。
第一次宣布：首套房贷款已结清 ， 第二套房首付比例30% ， 贷款利率4.1% 。 首套房贷款未结清 ， 第二套房首付比例40% ， 贷款利率4.9% 。 有两套房贷款未结清 ， 停贷 。
第二次宣布：家中有60岁以上老人能提供南京居住证明的家庭 ， 可在南京限购四区内购买第三套房；工作地点在限购四区内的南京户籍家庭 ， 可在限购区再购一套二手住房；南京户籍的A、B、C、D类人才及博士人才 ， 亦可在上述四区新增一个购房名额 。
02 | 南京为何火急火燎南京火急火燎的背后 ， 是其楼市在防疫放开之后 ， 在房地产政策自11月份扎堆落下之后 ， 依旧没有得到好转 。
寒潮依旧 ， 而且二手房降价抛售的现象越演越烈 。
价格方面 ， 我爱我家南京研究院披露 ， 11月份南京二手房均价跌破3万元回到了“2”字打头时代 ， 为29968元/平方米 。
挂牌量方面 ， 已经冲破了15万套 。
早在今年3月份 ， 南京的二手房挂牌量就在10万套以上 ， 为11.87万套 。 这意味着 ， 大半年的时间里 ， 南京的二手房挂牌量增加了3万多套 ， 增加了超四分之一 。
目前 ， 这种降价挂牌离场的趋势仍在延续 ， 无论外围区还是核心区 。
最新数据显示 ， 南京核心区的很多楼盘 ， 价格也在调整 ， 如鼓楼的龙凤花园 ， 秦淮的瑞金新村 ， 玄武的盛和家园和仙居华庭等 。
这种情况下 ， 叫南京怎能不着急 。
今年南京的楼市 ， 一言难尽 。 新房卖不动 ， 打折遍地 ， 二手房降价挂牌抛售 ， 土地市场一片肃杀 。
克而瑞披露数据显示 ， 南京前11个月新房累计成交面积670万平方米 ， 同比下降了34% ， 也即相较去年同期成交面积缩水了三分之一 。
价格方面 ， 上面已经说到 ， 南京的二手房均价已经跌破3万 ， 进入了“2”字打头的时代 。
正应了那句话 ， 出来混迟早要还的 。 当年有多叛逆 ， 如今就有多懊恼 。
在上一轮上涨的浪潮中 ， 南京与厦门、苏州、合肥组成了楼市四小龙阵容 ， 在刚需与炒作热钱共同推动下 ， 南京的房价水涨船高 ， 均价一度冲破了3.5万元向着4万元逼近 ， 并跻身内地前十 。
不可否认 ， 作为强二线城市的南京 ， 作为经济第二强省省会的南京 ， 作为六大高教重镇的南京 ， 其整体实力和潜力均位居全国前十 。
但是高点时期的房价严重超出了南京的实力与潜力所能支撑的范畴 ， 更超出了大多数南京人购买力的范畴 。
即便没有疫情出现 ， 南京的房价也到头了 ， 更何况在疫情影响的三年时间里 ， 大多数人过着入不敷出的生活 ， 买不起房的人越来越多 。
这是当下所有中心城市房价回调的共同原因 。
这不是放开限购所能解决的 。 事实也是如此 ， 今年3月份就放开限购的福州 ， 还有之后放开限购的沈阳、南昌、廊坊 ， 以及大幅缩小限购范围的佛山与东莞 ， 都在用数据告诉我们 ， 不顶用 。
南京自身也在证明 。 事实上 ， 南京之前就已经放开了外围区限购 ， 核心区虽然保留了限购 ， 但社保降到了6个月 ， 且可以一次性补缴 ， 与完全放开限购没啥区别 。
但之后南京的新房依旧卖不动 ， 二手房依旧在降价挂牌量离场 ， 挂牌量依旧在增加 ， 土地依旧卖不动 。
此前克而瑞披露的数据显示 ， 22个被钦定为集中供地的城市前三轮集中供地均未完成全年供地计划 ， 其中武汉、天津前三轮供地只卖出不到四分之一 ， 青岛、福州不足三分之一 ， 宁波、济南、北京、苏州、深圳、长沙不足二分之一 ， 南京也只有51%而已 。
所以 ， 后来它们都纷纷推出了第四轮、第五轮乃至第六轮供地 。
到目前 ， 南京第五轮集中供地已经完成 ， 全年共计出让土地104宗 ， 土地成交金额1307亿元 ， 这一数据位居全国第四 ， 但较2021年2015亿元的土地出让金额同比减少35.13% 。
南京后续房价 ， 调整趋势已经难以改变 。 毕竟 ， 南京房价今年虽然调整了不少 ， 但相比于城市居民的购买力 ， 仍高出很多 。
一个拿着南京平均薪酬的人 ， 不吃不喝一年 ， 只能买下3.85平米 。 想要买下一套 ， 得不吃不喝近30年 。 如果算上生活开销与医疗花销 ， 差不多得50年 。
03 | 楼市底线破了南京相当于完全放开限购 ， 作用虽然不大 ， 但信号意义却非同寻常 。
南京可是长三角名宿 ， 又是GDP十强城市 ， 而且还身兼省会与副省级城市头衔 ， 这种级别的城市放开限购 ， 说明了什么？
说明楼市托底的红线又破了 。
9月14日苏州宣布放开核心区限购 ， 但第二天就被叫停了 ， 恢复原来的限购措施 。
当时本号分析 ， 楼市的红线至少是：
第一 ， 一线不松动 。
第二 ， 强二线外围区可以放开 ， 核心区限购措施需要保留 ， 但社保可以最低降至6个月 。 成都、武汉、青岛等城市都是这么操作的 。
第三 ， 弱二线与其他城市可以全部放开 。
南京这次宣布外地人凭借半年以上居住证明即可购房 ， 由于居住证明完全可以通过中介操作相当于完全放开 ， 这意味着南京楼市裸奔了 。
如果南京这条措施在未来几天没有被收回 ， 或者南京没有被约谈 ， 那就意味着强二线城市的核心区的限购 ， 也可以被打开了 。
这意味着 ， 在管理层最近多番提出房地产是国民经济的支柱 ， 支持购房需求的背景下 ， 2023年 ， 一线城市以下的城市 ， 全盘放开限购的概率非常大 。 一线城市也有可能会松动外围区的限购 。
【南京梭哈！楼市底线，破了！】市场的归市场 ， 凯撒的归凯撒 。
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