投稿|6万亿城市更新市场，地产央企唱主角，民企有机会吗？( 二 )
预言正慢慢变成现实 。从近五年开始，“城市更新”的概念在国内被提及的次数越来越多 。2021年3月发布的“十四五”规划中，第一次明确提出“实施城市更新行动”，即“实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义 。”
至此，中国城市更新大潮逐渐兴起，然而彼时，绝大部分房企还未意识到， 这将是一道决定未来生存发展的必答题 。
02 央企地产迎来春天，铁建城发打响第一枪在国进民退的大势下，央企和民企地产，谁将唱主角？现阶段，一定会是国资背景的央企 。
首先，透过“三道红线”指标来看，央企、国企的整体负债率比民企低得多，很多都是“绿档”，具备扩张的前提 。其次，有政府为依托，央企、国企的融资能力和融资成本均更有优势 。最后，在悲观情绪笼罩之下，国有企业无疑更有责任作出表率，为中国地产的新阶段、新常态试错蹚路 。
央企地产代表之一——中国铁建城市开发有限公司（以下简称“铁建城发”）近年来开展的未来社区项目，率先为中国城市更新提供了一个可复制的范本 。
据公开资料显示，2020年5月，铁建城发先是以55.28亿元的代价竞得浙江省温州市鹿城区集新社区一期地块，后又于10月拿下总投资额约为108.37亿元的丽水灯塔社区项目 。
丽水灯塔社区项目位于丽水市莲都区核心板块，实施单元总用面积约543亩，建成后预计直接受益居民数10113人 。铁建城发负责项目土地整理投资、基础设施和附属建筑及其配套设施的设计、投融资、建设和运营管理等全流程操盘 。
透过中标丽水灯塔社区项目，我们可以发现，相较于民企仅仅聚焦房产建设，央企地产在城市更新项目的运营上，已成功深入打通了产业的全链条 。这方面，固然是城市更新的模式所决定的，但更重要的还是得益于央企地产在资金、背书、口碑上的天然优势 。目前，上海相关部门已明确表示，城市更新基金仅面向央企、国企地产开放 。
对比来看，受行业持续下行以及“三道红线”的影响，民营地产的资金背景，显然不足以支撑较长周期的城市更新项目 。因此就目前而言，对于中小规模的民营房企来说，城市更新赛道的机会非常有限 。
不止铁建，众多央企地产也瞄准了城市更新赛道，纷纷加快了步伐 。
今年2月，中建三局深圳公司以50.55亿的代价，中标深圳市目前体量最大旧改项目，深圳绿景白石洲璟庭项目总承包工程 。据悉，该项目位于深圳市南山区沙河街道沙河五村更新单元地处城市核心地段，比深圳前最大旧改项目岗厦圈面积大2倍以上，项目旨在打造无边界城区 。
3月中旬，中国二十二冶也中标唐山市丰南南湖西区城市更新单元工程 。官方资料显示，该工程是目前唐山城市更新项目中规模最大、占地面积最广、项目总投资额度最高的更新单元 。
饶有意味的是，3月22日，中国铁建党委书记、董事长汪建平与北京市石景山区委书记常卫，区委副书记、区长李新举行会谈后，双方明确表态“希望把握新机遇，进一步深化在基础设施建设、城市更新、生态环保等领域的合作” 。
显然，具备先发优势的中国铁建，已驶向城市更新的快车道 。
03 6万亿市场的城市更新，民企地产如何起飞？中国600多个城市，无形中已经撑起了一个规模超万亿的大市场 。佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》显示，中国房地产总市值已超300万亿元，按每年2%的城市更新率来推算，城市更新的市场规模将有望达到6万亿元左右 。
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