投稿|6万亿城市更新市场，地产央企唱主角，民企有机会吗？投稿|房地产

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文 | 烟火商业观察

房地产行业内部分化正悄然在进行。在民企地产深陷泥潭之时，一向稳健的央企地产正发挥资金、资源的优势迎来最佳机遇，轰轰烈烈率先开启了城市更新项目。
近日，《财经》杂志总编辑王波明邀请黄奇帆独家解读了中国房地产市场40年发展的深层逻辑和未来走向。黄奇帆认为，需求端的下滑导致增量再也不如从前，“中国房地产市场进入了新阶段，10个指标都出现了拐点。房地产行业的新阶段、新常态要出现了。”
从2021年下半年开始，地产行业已然进入了萧条期，行业哀鸿一片，“暴雷”、“股价下挫”、“裁员”、“回血自救”、“保交付”成为关键词，整个行业正面临着前所未有的压力。
【投稿|6万亿城市更新市场，地产央企唱主角，民企有机会吗？】房地产行业内部分化正悄然在进行。在民企地产深陷泥潭之时，一向稳健的央企地产正发挥资金、资源的优势迎来最佳机遇，轰轰烈烈率先开启了城市更新项目。
01 “城市更新”是城市化进程的必然阶段1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。
对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。
简单概括，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。其目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
从国外城市化进程的经验看，精细化运营的“城市更新”是时代趋势。
城市更新运动最早始于1960年代1970年代的美国。由于当时涉及到有色人种和贫穷社区的拆迁问题，引发了人们关于社会公平的批评声，这项运动不得不中止。进入1980年代后，美国城市更新运动进入渐进脱社区邻里更新为主要形式的小规模再开发阶段。
近几年，城市化率超80%的韩国，是亚太地区推行城市更新的先行者。早在1970年代，为应对首尔人口骤增导致的交通困难问题，首尔站高架桥应运而生。随着城市化率在上世纪八九十年代逐渐触顶，人们渐渐发现，高架桥可以立竿见影的提升交通效率，但是越来越多的高架却给人们的生活工作带来很大困扰，桥上车流带来的噪音、尾气、扬尘等问题，也对周边环境造成了严重的影响。
于是，韩国政府开始着手“社区营造”，其中最著名的当属“首尔路7017项目” 。2015年，首尔市政府决定全面停止首尔站高架桥车辆通行，开始对首尔站高架桥进行拆迁施工工作。曾在1970年代作为连接首尔东西向的汽车专用高架公路，终于在2017年焕然新生，成为了一座适合徒步旅行的空中花园。开放两周内，这座城市花园访问人数突破100万人次，带动南大门等周边地区游客增长20%，首尔政府也因此受到了首尔居民有史以来最大认可。
早在2012年，国际著名规划设计专家、美国前纽约市规划局局长James Jao 就已做出预言：中国的城市规划将逐渐从新建城市走进城市更新。